Социальный наем жилого помещения: что важно знать?

Договор социального найма жилого помещения – это соглашение, по которому собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (наймодатель) предоставляет гражданину и членам его семьи жилое помещение для постоянного проживания за установленную плату (статья 60 Жилищного кодекса Российской Федерации).

По своей правовой природе договор социального найма является бессрочным и направлен на реализацию конституционного права граждан на жилище. Наниматель получает право владения и пользования жилым помещением, однако право собственности на него не приобретает.

Основные положения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма содержатся в статьях 49-91 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления участвуют в реализации жилищной политики, определяют порядок признания граждан малоимущими, ведут учет нуждающихся в жилых помещениях и обеспечивают предоставление жилья из государственного или муниципального жилищного фонда.

Кто может получить жилье по договору социального найма?

Право на получение жилого помещения по договору социального найма имеют граждане, признанные малоимущими и нуждающимися в жилом помещении.

Основания признания нуждающимся в жилом помещении

Гражданин может быть признан нуждающимся в жилом помещении, если:

• он не является нанимателем жилого помещения по договору социального найма и не имеет жилого помещения в собственности;
• обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже учетной нормы, установленной органом местного самоуправления;
• жилое помещение признано непригодным для проживания либо расположено в аварийном доме;
• совместное проживание в одном жилом помещении невозможно вследствие наличия у совместно проживающего лица тяжелого хронического заболевания, включенного в установленный законодательством перечень.

Следует учитывать, что граждане не признаются нуждающимися в жилых помещениях, если ухудшение их жилищных условий произошло в результате умышленных действий, совершенных с целью приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. К таким действиям могут относиться, например, отчуждение пригодного для проживания жилого помещения или вселение иных лиц, повлекшее снижение обеспеченности общей площадью жилого помещения на одного члена семьи ниже учетной нормы.

В соответствии со статьей 53 Жилищного кодекса Российской Федерации такие граждане принимаются на учет не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных действий.

Как встать на жилищный учет?

Для постановки на учет необходимо обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления по месту жительства с заявлением и документами, подтверждающими наличие оснований для признания нуждающимся в жилом помещении.

Как правило, представляются:

• документы, удостоверяющие личность;
• сведения о составе семьи;
• документы о правах на жилые помещения;
• иные документы, предусмотренные региональным законодательством.

В постановке на учет может быть отказано при отсутствии установленных законом оснований либо при представлении недостоверных сведений.

Как предоставляется жилье?

Предоставление жилых помещений по договорам социального найма осуществляется в порядке очередности исходя из даты принятия гражданина на учет, если иное не предусмотрено законодательством для отдельных категорий граждан.

Порядок предоставления жилого помещения

Когда очередь гражданина подходит, жилое помещение предоставляется на основании решения органа местного самоуправления.

• решение принимается в отношении граждан, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении;
• решение о предоставлении жилого помещения должно быть выдано или направлено гражданину не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия;
• указанное решение является основанием для заключения договора социального найма.

Вне очереди жилые помещения предоставляются в случаях, предусмотренных законодательством, в том числе гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и не подлежат ремонту или реконструкции, а также гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, включенных в установленный перечень, закрепленный приказом Министерства здравоохранения Российской Федерации от 29 декабря 2012 г. 987н «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире».

Каким должно быть предоставляемое жилье?

Предоставляемое жилое помещение должно соответствовать установленным законом требованиям.

Благоустроенность. Жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания и соответствовать санитарным и техническим требованиям.

Изолированность. Жилое помещение должно быть самостоятельным и изолированным от других жилых помещений.

Расположение. Как правило, жилое помещение предоставляется в границах соответствующего населенного пункта по месту жительства гражданина.

В отдельных случаях могут предоставляться комнаты, например при освобождении комнат в коммунальных квартирах.

Нормы площади.

Размер предоставляемого жилого помещения определяется исходя из нормы предоставления, установленной органами местного самоуправления.

Норма предоставления – это минимальный размер площади жилого помещения, на основании которого определяется общая площадь жилья, предоставляемого по договору социального найма.

При определении размера предоставляемого жилого помещения может учитываться площадь жилых помещений, находящихся в собственности гражданина и членов его семьи, а также иные обстоятельства, предусмотренные законодательством.

Заключение договора социального найма

После принятия решения о предоставлении жилого помещения заключается договор социального найма.

Для оформления договора могут потребоваться:

• документы, удостоверяющие личность членов семьи;
• решение о предоставлении жилого помещения;
• документы, предусмотренные нормативными актами субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

После подписания договора гражданину передается жилое помещение в порядке, установленном законодательством.

Права и обязанности нанимателя

Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе:

• вселять в жилое помещение членов своей семьи;
• передавать жилое помещение в поднаем в случаях, предусмотренных законом;
• вселять временных жильцов;
• осуществлять обмен жилого помещения;
• требовать от наймодателя проведения капитального ремонта, надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома и предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.

 Наниматель обязан:

• использовать жилое помещение по назначению;
• обеспечивать сохранность жилого помещения;
• поддерживать его в надлежащем состоянии;
• своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
• соблюдать права и законные интересы соседей;
• информировать наймодателя об обстоятельствах, имеющих значение для исполнения договора социального найма.

Кто считается членом семьи нанимателя?

Членами семьи нанимателя признаются проживающие совместно с ним супруг, дети и родители.

Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены в качестве членов семьи и ведут с нанимателем общее хозяйство.

Все члены семьи нанимателя имеют равные права и обязанности по пользованию жилым помещением.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в жилом помещении, за ним сохраняются те же права, что и за нанимателем.

Вселение новых членов семьи

Для вселения супруга, детей и родителей требуется письменное согласие членов семьи, проживающих в жилом помещении.

Для вселения иных граждан в качестве членов семьи необходимо письменное согласие членов семьи нанимателя и наймодателя.

Вселение несовершеннолетних детей к родителям осуществляется без получения согласия наймодателя и иных членов семьи.

Обмен жилого помещения

Наниматель вправе обменять жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, на другое жилое помещение, занимаемое по договору социального найма.

Для обмена требуется письменное согласие наймодателя и членов семьи нанимателя.

Если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, обмен допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Поднаем и временные жильцы

Наниматель вправе передать часть жилого помещения или все жилое помещение в поднаем с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов семьи.

Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственность перед наймодателем продолжает нести наниматель.

Кроме того, наниматель и члены его семьи вправе с предварительным уведомлением наймодателя вселять временных жильцов на срок не более шести месяцев.

Временные жильцы не приобретают самостоятельных прав на жилое помещение.

Когда договор социального найма может быть прекращен? 

• по инициативе нанимателя с письменного согласия членов его семьи;
• по соглашению сторон;
• в случае выезда нанимателя и членов его семьи на другое место жительства;
• по решению суда по требованию наймодателя в случаях, предусмотренных законом;
• в случае утраты или разрушения жилого помещения;
• в случае смерти одиноко проживавшего нанимателя.

Наймодатель вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если наниматель:

• более шести месяцев не вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
• разрушает или повреждает жилое помещение;
• систематически нарушает права и законные интересы соседей;
• использует жилое помещение не по назначению.

Выселение из жилого помещения

Выселение граждан из жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, допускается только на основании решения суда.

В зависимости от оснований выселения законодательством может быть предусмотрено:

• предоставление другого благоустроенного жилого помещения;
• предоставление другого жилого помещения без требования о его благоустроенности;
• выселение без предоставления другого жилого помещения в случаях, прямо предусмотренных законом.

Каждая ситуация рассматривается индивидуально с учетом конкретных обстоятельств и требований жилищного законодательства.

Если Вам нужна помощь, подайте обращение через форму на сайте.